Помещения с незаконной перепланировкой будут отбирать и выставлять на торги

17.10.2011 / 11:25

«Улица Свободы» начинает серию интервью с руководителями различных департаментов и структурных подразделений правительства Ярославской области. Сегодня наш респондент - начальник государственной жилищной инспекции, главный государственный жилищный инспектор региона Денис Мещеряков. Для наших читателей он ответил на такие актуальные вопросы, как: тотальные проверки помещений на предмет незаконных перепланировок, что делать, дабы не пополнить ряды обманутых дольщиков, и помогут ли дольщикам поправки в закон «О банкротстве»?

- Денис Дмитриевич, каковы результаты проверок по незаконным перепланировкам?
- В феврале этого года был подписан указ губернатора об усилении контроля за состоянием жилищного фонда. Он касался именно вопросов перепланировок. Областная межведомственная комиссия, госжилинспекция и муниципальные комиссии проделали значительную работу по нескольким направлениям. Так, с февраля было осмотрено более 9 тысяч домов и выявлено около 1300 самовольных перепланировок. По каждому выявленному нарушению органами местного самоуправления выдавались предписания, а если собственник отказывается его исполнять, то по решению суда квартира может быть выставлена на торги. Правда, с условием, что новый владелец приведет ее в первоначальное состояние. До недавнего времени такой практики в регионе не было, сейчас она начала формироваться. Первый прецедент - в поселке Константиновский Тутаевского района. Собственник квартиры снес практически все стены и отказался их восстанавливать. Администрация района обратилась в суд и нарушитель лишился квартиры.

- Сколько всего таких объектов сейчас продается с молотка?
- Сейчас практика находится в стадии формирования, и пока подобных заявлений в области не так много, чуть более 20. Но прецедент создан, и такая практика будет продолжать нарабатываться повсеместно. Дело в том, что после выдачи предписания собственнику дается 30 дней на то, чтобы устранить или узаконить нарушение. Механизм продления этого срока законом не предусмотрен, и нарушителям остается либо исполнять предписание, либо прощаться со своей собственностью.

- Что же делать тем, кто купил квартиру с несогласованной перепланировкой?
- Лучше всего перед сделкой попросить у продавца техпаспорт на квартиру, который есть в БТИ. Если есть расхождения между паспортом и фактическим состоянием квартиры, а документов на согласование переустройства или перепланировки нет, то это основание для снижения цены, требования от продавца узаконения всех переделок или восстановления квартиры в первоначальном состоянии.
Мещеряков2.jpg

- Летом были приняты поправки в закон «О банкротстве», которые призваны помочь обманутым дольщикам. В чем их суть?
- На сегодняшний день, существует особая процедура банкротства организаций –застройщиков, законодательно закрепившая по сути ранее применяемый нами механизм достройки объектов через ЖСК, но с некоторыми нюансами, о положительном эффекте которых говорить пока преждевременно. Так, введено понятие реестра денежных требований для дольщиков, и реестра требований жилых помещений, но для того, чтобы забрать объект для достройки, необходимо согласие кредиторов более высокой очереди (первой и второй), и сумма требований, включенных в реестр жилых помещений, не должна превышать 5% от стоимости незавершенного строительством объекта. По какому пути пойдет судебная практика, пока не понятно, но возможно более приемлемым выходом, по-прежнему, будет оставаться реализация объекта с торгов.

- А что нужно знать о застройщике, вкладывая деньги в строительство?
- Необходимо собрать максимум информации о застройщике, в том числе предметно изучить проектную декларацию на объект строительства, которая как правило размещена в сетях общего пользования. Проектная декларация содержит не только информацию о технических характеристиках объекта, но и о самом застройщике и опыте его работы, а также минимум информации о финансовом состоянии компании. Кроме того необходимо проверить наличие у застройщика комплекта документов, необходимых для привлечения денежных средств физических лиц: разрешение на строительство и зарегистрированный в управлении Росреестра договор аренды земельного участка, либо свидетельство о праве собственности на земельный участок.

Также мы размещаем на своей интернет-странице портала Правительства области рейтинговый реестр организаций-застройщиков, привлекающих денежные средства граждан по договорам участия в долевом строительстве, сформированный на основании ежеквартальной отчетности застройщика и иных фактах, касающихся деятельности компании, как то привлечение к административной ответственности, наличие проблемных объектов, количество обоснованных обращений граждан в отношении данного застройщика. Безусловно, рейтинг – это не руководство к действию и не рекомендации, а скорее источник дополнительной информации, с помощью которой люди могут больше узнать о застройщике, прежде чем примут окончательное решение. Отсутствие организации в рейтинге - дополнительный повод задуматься, потому что в нем есть все, кто работает по договорам долевого строительства.

- Что делать, если застройщик нарушает сроки сдачи?
- К сожалению, за это предусмотрена только гражданско-правовая ответственность - можно взыскать неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования за каждый день просрочки. Но, к сожалению, практика судов такова, что неустойку сильно снижают, считая несоразмерной причиненному вреду. Поэтому за три года просрочки, как показывает практика, взыскивают в основном от 40 до 70 тысяч рублей. И то нет гарантий, что застройщик их выплатит. Наша область уже несколько лет выступает с законодательной инициативой об установлении административной ответственности за срыв сроков сдачи, однако федеральное законодательство, к сожалению, в этой части не изменяется. Но даже если бы суды просто не снижали неустойку - строителям уже было бы невыгодно срывать сроки.